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　　一個城市外來人口的涌入量，無疑是該區(qū)域樓市能否保持堅挺的重要基礎(chǔ)。以一紙限購令將大批非上海戶口購房需求阻擋在外的上海樓市，目前正在居住證調(diào)整上頻頻出臺“含義深厚”的新規(guī)。針對這些微妙變化，國內(nèi)最大的新房、二手房服務(wù)平臺安居客的房產(chǎn)分析人士日前判斷，新規(guī)發(fā)出的信號均指向一個方向：逐漸有利于外來人口在滬購房和定居，而這一趨勢也將為上海樓市未來數(shù)年穩(wěn)定的新增剛需。

　　8月14日,上海發(fā)布新版《上海市居住證積分管理辦法》，其中最引人注目的規(guī)定是,持證人最近3年內(nèi)累計24個月在上海繳納社保費(fèi)基數(shù)等于本市上年度職工社會平均工資3倍的，即可獲得總積分標(biāo)準(zhǔn)分值120分。該規(guī)定如果通俗歸納即是：外地在滬工作的高收入人群，月薪超16353元即可直接獲得120分標(biāo)準(zhǔn)分。

　　此舉對樓市有何直接利好呢?安居客房產(chǎn)分析人士表示，居住證積分最明顯和直接的效果，是對外地購房者減免房產(chǎn)稅，從而對釋放剛性需求有顯著推動作用。按現(xiàn)行規(guī)定，持有《上海市居住證》、積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值120分并在上海工作生活的購房人新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，可以申請減免購房房產(chǎn)稅。

　　目前這一房產(chǎn)稅適用0.4%和0.6%兩檔稅率，每年按購房房屋總價的7折計征，在房價高企的今天，這筆費(fèi)用可謂不菲。以安居客網(wǎng)站顯示的上海8月二手房均價 32707 元/m²計算，一套100平方米的住宅，即使按最低檔0.4%稅率計算，購房者每年都要繳納9156元房產(chǎn)稅。

　　免稅只是居住證調(diào)整帶來的最直接和表面的影響，而對上海樓市最大的意義，則是間接推動購房需求的大量入市，從而為上海樓市的升溫起到引擎作用。正因如此，近期居住證新規(guī)的變化，還不僅僅是積分制的調(diào)整，而是在“居轉(zhuǎn)戶”、限購微調(diào)上動足了腦筋。上海有關(guān)方面日前表示，符合條件的在滬居住者將實(shí)現(xiàn)自動簽注，居住證有效期限會自動延長一年。這一變化看似只是流程簡化，卻對吸引外來人口常住起到積極促進(jìn)作用。按現(xiàn)行規(guī)定，居住證滿7年且符合相關(guān)規(guī)定的，則可轉(zhuǎn)化為上海戶籍。自動簽注無疑有利于這一轉(zhuǎn)化。尤其重要的是，這一“七年之規(guī)”正在向“兩年”縮短，屆時將有大量持居住證的外來人口轉(zhuǎn)化為上海戶籍。

　　此外，上海的居住證政策變化還在漸漸消融“限購”這座冰山。上月，上海出臺更為直接和便利的“科創(chuàng)人才引進(jìn)”政策，對達(dá)到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)分值且繳納個人所得稅達(dá)到一定數(shù)額或職工社保繳費(fèi)基數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的非滬籍人員，定向微調(diào)住房限購政策。這一變化也被認(rèn)為是“限購”的變相和局部取消。據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計，這部分人目前占比雖少，卻對滬上高端住宅有較大影響。上海多個頂級高端產(chǎn)品的買家近九成為企業(yè)家人，其中又有三到四成買家是外省市人群。

　　安居客房產(chǎn)分析人士表示，十年來，上海市的常駐人口增長了38%，其中外來人口更是增長了159%。這意味著十年來上海的租房和購房需求量的巨大增幅，外來人口“功莫大焉”。截至2014年末，上海常住人口總量為2425萬，其中外來人口為996萬人。因此，上海有41%的人口的購房需求是可以通過居住證體系“被調(diào)控”的。目前上海居住證政策已經(jīng)被用做調(diào)控樓市的松緊自如的閥門。當(dāng)樓市過熱時，相關(guān)政策起到一個收緊調(diào)控作用;而當(dāng)樓市遇冷時，則以放松方式吸引大量需求入市。在目前以放松為主的基調(diào)下，可見其未來對上海樓市輸送的剛性需求之大。